Immobilier : de nouvelles lois qui nous concernent tous

VENTE IMMOBILIERE.

Depuis quelques années, en matière de vente immobilière, le législateur a accru la protection du propriétaire qui vend. De nouvelles lois l’encadrent mieux dans ses rapports avec les agents immobiliers et les notaires. Mais de nouvelles obligations pèsent également sur lui, notamment en matière de performance énergétique.

1) Vente par agent immobilier.

Depuis août 2009, une interdiction existe d’imputer à un locataire les frais d’agence. Tout comme le précompte immobilier, depuis la mi-août août 2009, les frais d'intervention d'un tiers relatifs à la location de l'immeuble ne peuvent être imputés au preneur, sauf s’il est le commanditaire de l'intervention (Loi du 18 juin 2009, Moniteur belge du 7 août 2009). Est réputée non écrite toute clause contraire. Cette loi, dont l’initiative revient à la Sénatrice Els Schlefhout (CD&V), a été prise suite au constat que dans certaines régions dans lesquelles la pression immobilière est particulièrement élevée, des agents immobiliers n’hésitaient pas à imputer à un locataire parfois déjà fragilisé la commission d’agence (souvent l’équivalent d’un mois de loyer et de la TVA y afférente, au taux de 21 %).

2) Vente publique.

Depuis 2010, Une procédure plus rapide a été mise en place.
La procédure ancienne prévoyait, hors surenchère, deux séances. En pratique, on constatait que, pour cette raison, la première séance n’intéressait pas grand monde. Au vu des moyens de communication actuels mis à la disposition du notaire pour organiser la publicité de la vente, la nécessité d’organiser deux séances ne se justifiait dès lors plus. C’est pourquoi, la suppression de cette séance s’imposait. Depuis la loi du 15 mai 2009 (Moniteur belge du 24 juillet 2009), c’est chose faite : depuis le premier janvier 2010, l'adjudication se fait en une seule séance, d'abord aux enchères, et sous la condition suspensive de l'absence de surenchère.

Une prime.
En outre, l'enchérisseur qui, dès le début de la séance, propose comme première offre un montant égal ou supérieur à celui de la mise à prix, reçoit une indemnité égale à 1 % de sa première offre. Si personne n'offre le montant de la mise à prix, le notaire provoquera une première offre par enchères dégressives, après quoi la vente se poursuivra par enchères.
Si le notaire instrumentant ne fixe pas de mise à prix, il peut octroyer une prime à l'enchérisseur qui offre le prix le plus élevé à la fin de la première séance. Cette prime s'élève à 1 % du montant offert. En tous les cas, cette prime n'est exigible que si le bien est adjugé définitivement à cet enchérisseur.

3) Certificat de performance énergétique (CPE) obligatoire.

Dans le passé, il était relativement aisé à un propriétaire qui vend son bien de celer les informations sur la dépense calorique du bien. Le problème risque de se poser avec encore plus d’acuité en ce qui concerne le locataire. Son budget est souvent serré et, dans certains cas, la dépense énergétique peut constituer à elle seule un petit loyer, (trop) lourd à supporter. Un certificat énergétique déplorable pourrait tout simplement écarter le bien de toute location.
Une directive européenne (2002/91/EG du 12 décembre 2002 sur la performance énergétique des bâtiments, publiée le 4 janvier 2003) vise à promouvoir l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments dans l’Union. En Belgique, cette matière relève de la compétence des Régions.      

En Belgique, cette matière relève de la compétence des Régions. Où en sont-elles ?

1° Région flamande.
Construction
Un arrêté du Gouvernement flamand du 11 mars 2005 (Moniteur belge du 17 juin 2005), modifié par un arrêté du 9 mai 2008 (Moniteur belge du 11 juin 2008) fixe ces exigences en matière de performance énergétique et de climat intérieur des bâtiments. Il concerne les constructions ou les rénovations dont la demande de permis d’urbanisme a été introduite après le premier janvier 2006. Depuis cette date, la réglementation PEB (EBP en néeerlandais) et le CPE sont obligatoires.  Avant le commencement des travaux, le maître de l’ouvrage doit désigner un rapporteur EBP (éventuellement l’architecte) dont la mission consiste à veiller au bon respect des normes imposées. Sur base des informations de l’architecte, le rapporteur fixe les exigences techniques à atteindre et les communique à l’entrepreneur, et à Agence flamande pour l’énergie, qui est l’organe de surveillance. C’est également à ce dernier que, en fin de chantier, le rapporteur adressera une déclaration destinée à permettre la comparaison avec sa déclaration initiale et ainsi s’assurer de la parfaite conformité entre elles. Enfin, le EBP sera délivré par le rapporteur. En cas de non respect des normes PEB, des amendes sont prévues (minimum 250 EUR).

Vente et location
Depuis le premier novembre 2008 pour la vente et premier janvier 2009 pour la mise en location, un propriétaire doit présenter au locataire ou acheteur un certificat de performance énergétique.

2° Région bruxelloise.
Une ordonnance du 7 juin 2007 (Moniteur belge du 11 juillet 2007) transpose la directive européenne. Un arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 21 décembre 2007 (Moniteur belge du 4 février 2008) détermine des exigences en matière de performance énergétique et de climat intérieur des bâtiments. Trois arrêtés datés du 19 juin 2008 (Moniteur belge du 4 juillet 2008) réglementent la matière (entrée en vigueur, procédure d’instruction, certificat de performance énergétique pour les bâtiments neufs, notamment…).

Construction
Depuis le 2 juillet 2008, des normes PEB (Performance énergétique des bâtiments) fixées par la Région bruxelloise sont obligatoires pour toute nouvelle construction ou rénovation lourde qui nécessite l’obtention d’un permis d’urbanisme dont la superficie est supérieure à 1.000 m². Avant le début des travaux, le maître de l’ouvrage désigne un conseiller PEB (jusqu’en 2010, ce peut être l’architecte) qui veillera au respect des normes PEB et informera l’autorité de contrôle. Au plus tard huit jours avant le début des travaux, le maître de l’ouvrage doit informer l’IBGE (Institut bruxellois pour la gestion de l’environnement). A la fin des travaux, le maître de l’ouvrage doit remettre une déclaration PEB à l’IBGE, tout comme le conseiller PEB. Dans les deux mois, l’IBGE délivre alors un CPE.

Vente et location
Depuis 2010, la production par le propriétaire d’un CPE est requise. Seul un certificateur agréé pourra le rédiger. Comme en Flandre, la certification pour des immeubles à appartements multiples est commune. Si le maître de l’ouvrage ne désigne pas de conseiller ou n’avertit pas l’IBGE de son intention de commencer les travaux, il encourt des amendes (de 25 à 25.000 EUR).
En cas de non respect des normes PEB, des amendes sont également prévues (de 125 à 25.000 EUR).

3° Région wallonne.
Construction
Depuis le premier septembre 2009, un CPE est requis. Avant d’entamer la construction, le maître de l’ouvrage doit désigner comme responsable PEB une personne agréée qui peut être l’architecte. L’autorisation de construire est subordonnée à la production d’un engagement PEB. Il s’agit d’une déclaration sur l’honneur formulée par le maître de l’ouvrage et le responsable PEB de la prise des connaissances des normes PEB et des sanctions en cas de non respect de celles-ci. Comme en Flandre, Le responsable PEB rédigera avant les travaux une déclaration initiale et une de clôture, destinée à la commune qui délivrera ensuite le CPE.
En cas de non respect des normes PEB, des amendes peuvent être infligées par la commune (entre 250 et 25.000 EUR).

Vente et location
Depuis 2010, la production par le propriétaire d’un CPE est requise, lequel est rédigé par un certificateur agréé. En cas d’inexistence du CPE, des amendes pourront être infligées par la commune (entre 250 et 25.000 EUR.

CONSTRUCTION

La réduction de TVA pour les constructions neuves prolongée en 2010.

En 2009, pour lutter contre la crise, le Conseil des Ministres avait prévu diverses mesures, dont un arrêté qui réduit à 6 % le taux de TVA de 21 % applicable aux nouvelles constructions. Cet arrêté royal du 10 février 2009 (Moniteur belge du 13 février 2009) a été pris dans l’urgence motivée «par le fait que la Belgique est actuellement et durablement touchée par la crise économique et financière que connaît le monde entier». L’arrêté prévoit, à certaines conditions, l’application d’un taux réduit de 6 % en lieu et place de 21 %. Rétroactivement entré en vigueur le premier janvier 2009, il ne devait le rester que jusqu’au 31 décembre 2009. Il a été prolongé pour 2010.

Quelles activités peuvent bénéficier de cette réduction de taux ?
Sont visés les travaux immobiliers ayant pour objet la démolition et la reconstruction
d’un bâtiment d’habitation mais aussi pour la construction et la livraison de bâtiments utilisés exclusivement ou à titre principal comme logement privé.
La «faveur» fiscale ne s’applique que sur une base d’imposition totale cumulée de 50.000 EUR (hors TVA). Le gain maximum est donc de 7.500 EUR.

COPROPRIETE

La réforme de la loi sur la copropriété.

Un projet de loi commun à Madame la Sénatrice Cothilde Nyssens et Monsieur le Député Olivier Hamal est actuellement examiné par le Sénat et devrait devenir loi en 2010. Il réforme profondément la loi de 1994 sur la copropriété forcée. Voici, parmi les 30 points examinés par l’auteur et sous réserve
d’amendements par le Sénat, quelques exemples :

1.     Un calcul plus objectif de la quote-part des parties communes et des charges communes.
2.     Une assemblée générale dorénavant présidée par un copropriétaire.
3.     Création d un conseil de copropriété (ancien conseil de gérance) et arrivée d’un vérificateur aux comptes.
4.     Un copropriétaire peut convoquer une assemblée en cas de carence du syndic.
5.     Une procuration plus sécurisée et un pouvoir de représentation plus limité.
6.     Obligation d’un contrat écrit établi entre le syndic et l’association des copropriétaires.
7.     Réduction de la durée du mandat du syndic de 5 à 3 ans.
8.     L’obligation de s’assurer pour le syndic.

SUCCESSION
Deux formes de legs de plus en plus utilisés sont analysées.

Le legs en duo.
De plus en plus de personnes isolées et en fin de vie se tournent vers les fondations et associations caritatives lorsqu’il s’agit de penser à leurs dernières volontés. Bien  rédigé, un testament peut atteindre ce but tout en avantageant fiscalement ses héritiers.

Le legs « De residuo ».
Dans certaines situations, il est envisageable de profiter du taux réduit de taxation entre héritiers en ligne directe pour léguer son patrimoine à deux personnes, la deuxième recevant au décès de la première ce que cette dernière a laissé. Voici un exemple. Par testament, un testateur veuf, avec deux enfants, dont un handicapé, peut léguer une part plus importante au fils handicapé en stipulant que, au décès de ce dernier, ce qui restera du legs reviendra à l’autre enfant. De cette manière, à ce moment, ce ne sera pas le taux entre frère et soeur qui s’appliquera, mais le taux entre héritiers directs.

Source
Philippe Van Someren


Bien d’autres mesures sont entrées en vigueur en 2010. La place nous manque pour les détailler.
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- La construction
- La location
- La vente
- L'achat
- la co-propriété
- le don
- la succession

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